Téma hypotéky, hypotéční úvěry a fixace hypoték. Tématu se dnes aktivně věnovala spotřebitelská organizace dTest.
Pokud se Vám někdy stalo, že jste chtěli svůj hypoteční úvěr splatit předčasně v průběhu fixace, pak vás mohla překvapit výše vyčíslení účelně vynaložených nákladů, tedy nutných a odůvodněných nákladů spojených s předčasným ukončením smlouvy. Trh s úvěry na bydlení nemá k těmto nákladům jednotný postoj. dTest se proto za vás podíval, co jsou účelně vynaložené náklady, jaký je v praxi přístup a jak se můžete bránit proti nákladům, které jsou dle České národní banky nad rámec zákona.
Předčasné splacení spotřebitelského úvěru na bydlení
„V životě mohou nastat situace, kdy chtějí spotřebitelé úvěr na bydlení předčasně splatit,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest a dodává: „Mezi úvěry na bydlení patří zejména hypotéka či úvěr ze stavebního spoření.“
Úroková sazba úvěru na bydlení může být variabilní nebo fixovaná. Úvěr s variabilní úrokovou sazbou lze splatit kdykoliv a zcela zdarma. „V případě fixované úrokové sazby banka garantuje spotřebiteli úrokovou sazbu po celou dobu fixace,“ vysvětluje Eduarda Hekšová a doplňuje: „Pokud by chtěl spotřebitel splatit úvěr v průběhu fixace, pak je s tímto právem za určitých okolností spojena i náhrada účelně vynaložených nákladů, které banka v takové situaci spotřebiteli naúčtuje, jelikož smluvní vztah skončil dříve, než byla sjednaná fixace. Dle stávající praxe nejsou účelně vynaložené náklady výkladově jednoznačné, jak by se na první pohled mohlo zdát.“
A v čem je problém?
Podle zákona o spotřebitelském úvěru účinného od 1. 12. 2016 je spotřebitel oprávněn kdykoliv spotřebitelský úvěr zcela nebo zčásti splatit. V takovém případě má spotřebitel právo na snížení celkových nákladů spotřebitelského úvěru o výši úroku a dalších nákladů, které by byl povinen platit v případě, kdy by nedošlo k předčasnému splacení spotřebitelského úvěru. Naopak věřitel, tedy banka, má právo v případě předčasného splacení úvěru v období fixace požadovat po spotřebiteli náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením, s výjimkou zákonných případů, kdy nesmí náhradu nákladů předčasného splacení po spotřebiteli požadovat, nebo je výše těchto nákladů zákonem omezena např. při prodeji nemovitosti, kdy nesmí výše náhrady nákladů přesáhnout 1 % z předčasně splacené výše spotřebitelského úvěru, maximálně však částku 50 000 Kč za podmínky, že smlouva trvala více jak 24 měsíců.
Česká národní banka (ČNB) s ohledem na nesoulad v aplikační praxi poskytla výklad „účelně vynaložených nákladů“, který uplatňuje při výkonu dohledu nad poskytovateli hypotečních úvěrů. „Podmínky účelného vynaložení a souvislosti s předčasným splacením budou splňovat zejména administrativní náklady poskytovatele na realizaci předčasného splacení (to jsou náklady související přímo se zpracováním a realizací žádosti spotřebitele o předčasné splacení či jeho oznámením o provedení mimořádné splátky úvěru, typicky tedy poměrné náklady na zaměstnance – plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či spotřebované kancelářské potřeby).“
„Výklad České národní banky se vztahuje na smluvní vztahy uzavřené po 1. 12. 2016, stejně tak i na nově započaté fixace po tomto datu,“ říká Eduarda Hekšová a vysvětluje: „I když výklad České národní banky není právně závazný, tak spotřebitelé mohou požádat banku o vrácení účelně vynaložených nákladů, které jim banky vyčíslily v rozporu s výkladovým stanoviskem ČNB. V případě, že spotřebitelům banka nevyhoví, pak se mohou v rámci soukromoprávního sporu obrátit na příslušné soudy či finančního arbitra.“
Banky, které nepostupovaly v souladu s výkladem ČNB, porušily dle ČNB zákon o spotřebitelském úvěru a byla jim uložena pokuta v řádech milionů korun. S ohledem na tento vývoj je možné, že tyto banky přehodnotí svůj přístup a budou akceptovat výkladové stanovisko ČNB k účelně vynaloženým nákladům.
„V současné době se připravuje novela zákona o spotřebitelském úvěru, která by mohla stanovit jednoznačný způsob určení výše účelně vynaložených nákladů vzniklých poskytovateli v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení,“ upozorňuje a uzavírá Eduarda Hekšová ze spotřebitelské organizace dTest.
